Beykoz Çubuklu B Bölgesi’nde planlanan kentsel dönüşüm sürecinde, özel bir firmanın vatandaşlara sunduğu belirtilen sözleşmenin koşulları gündeme geldi. Tapu hisselerinin devri, konut satışlarına getirilen sınırlamalar, yüksek cezai şartlar ve temsil heyetine tanınan yetkiler, hak sahiplerinin mülkiyet güvencesine ilişkin soruları beraberinde getiriyor.
Tokatköy’ün ardından Çubuklu B Bölgesi’nde yürütülmesi planlanan kentsel dönüşüm çalışmaları, ilçe gündemindeki yerini koruyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda hazırlanan projenin yanı sıra özel firmaların bölge sakinlerine sunduğu teklifler de değerlendiriliyor.
Vatandaşlara sunulduğu belirtilen sözleşmedeki bazı hükümler ise tapu devri, satış koşulları ve tarafların sorumlulukları açısından dikkat çekiyor. Yaklaşık 1.100 konut ölçeğinde planlanan dönüşümde, hak sahiplerinin hangi güvencelerle sürece katılacağı önem taşıyor.
Tapu Hisselerinin Yüzde 50’sinin Devri Öngörülüyor
Sözleşmenin 33. maddesine ilişkin aktarılan bilgilere göre, arsa sahiplerinin hisselerinin yüzde 50’sinin inşaat tamamlanmadan yüklenici firmaya devredilmesi öngörülüyor.
Bu düzenleme, firmanın ekonomik sıkıntıya girmesi, faaliyetlerini sonlandırması veya projeyi yarım bırakması durumunda devredilen hisselerin nasıl korunacağı sorusunu gündeme getiriyor. Hisselerin üçüncü kişilere aktarılması hâlinde ise hak sahiplerinin farklı kişi ve kuruluşlarla mülkiyet anlaşmazlıkları yaşama ihtimali üzerinde duruluyor.
Konutların Satışına Kısıtlama Getiriliyor
Sözleşmenin 31. maddesinde, yüklenici kendisine ait bağımsız bölümlerin yüzde 75’ini satana kadar arsa sahiplerinin kendi paylarına düşen konutları satamayacağı belirtiliyor.
Bu orana ulaşıldıktan sonra da iskân alınana kadar satışların yalnızca firmanın satış ofisi üzerinden gerçekleştirilmesi şartı bulunuyor. Söz konusu koşullara aykırı satış yapılması hâlinde, satış bedelinin yüzde 30’u oranında cezai şart öngörülüyor.
Bu oran üzerinden hesaplandığında, 5 milyon TL’ye satılan bir konut için 1,5 milyon TL ceza talebi gündeme gelebilecek. Düzenlemenin, özellikle acil nakit ihtiyacı duyan mülk sahiplerinin satış imkânlarını sınırlandırabileceği belirtiliyor.
Temsil Heyetine Geniş Yetkiler
Sözleşmede kurulması öngörülen 13 kişilik temsil heyetinin yetkileri de tartışılan başlıklar arasında yer alıyor.
Heyete; tapu devirleri, proje değişiklikleri ve inşaatın kabulü gibi mülkiyet haklarını doğrudan ilgilendiren işlemlerde geniş yetkiler tanındığı aktarılıyor. Beş üyenin katılımıyla karar alınabilmesi ve kararların üç üye tarafından uygulanabilmesi, hak sahiplerinin karar süreçlerine katılımı açısından soru işaretleri oluşturuyor.
Vekâletlerin azledilmeyeceğine yönelik taahhütler ile heyetin görevini yerine getirememesi veya anlaşmazlık yaşanması durumunda uygulanacak hükümler de dikkat çekiyor. Bazı gecikmelerin inşaat süresine eklenebilmesi ve belirli zararların arsa sahiplerine yüklenebilmesi, vatandaşların üstleneceği sorumlulukların kapsamını gündeme taşıyor.
İpotek ve Üçüncü Kişilere Devir İmkânı
Sözleşmenin 26. maddesine göre yüklenici firmanın, projeden doğan hak ve alacaklarını başka şirketlere, yatırım fonlarına veya ortaklıklara devredebilmesine imkân tanınıyor.
Ayrıca firmanın devraldığı gayrimenkuller üzerinde ipotek kurarak finansman sağlamasına yönelik hükümler bulunduğu belirtiliyor. Bu durum, başlangıçta anlaşma yapılan şirket dışında farklı kişi ve kuruluşların da projeye dâhil olabilmesi anlamına geliyor.
Firmanın mali yükümlülüklerini yerine getirememesi veya inşaatı tamamlayamaması hâlinde, ipotekli taşınmazların durumu ve hak sahiplerinin konutlarına nasıl kavuşacağı önemli bir belirsizlik olarak öne çıkıyor.
Gecikmelerin Sorumluluğu Nasıl Paylaşılacak?
Temsil heyetinde yaşanabilecek anlaşmazlıkların, karar alınamamasının veya işlemlerin gecikmesinin teslim takvimine etkisi de sözleşmenin tartışılan yönlerinden birini oluşturuyor.
Bu nedenlerle oluşan sürelerin inşaat takvimine eklenebilmesi ve bazı zararların arsa sahiplerine bırakılabilmesi, vatandaşların kontrolü dışında gelişen sorunlarda ne ölçüde sorumlu tutulacağı sorusunu doğuruyor.
Projenin tamamlanma süresi, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar ve yüklenicinin sağlayacağı güvenceler bu nedenle önem taşıyor.
Tapusu Bulunmayan Vatandaşların Durumu
Bölgede tapusu bulunmayan yapılarda yaşayan vatandaşların dönüşüm sürecindeki konumu da açıklığa kavuşturulması beklenen konular arasında bulunuyor.
Bakanlık tarafından yürütülen çalışmalarda, bu kişilerin hak sahipliği durumlarının belediyeyle iş birliği içinde ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesinin hedeflendiği belirtiliyor.
Özel firma tekliflerinde arsa payı üzerinden yapılacak hesaplamaların ise tapusu bulunmayan vatandaşları nasıl etkileyeceği ve bu kişilere hangi seçeneklerin sunulacağı soruları gündemdeki yerini koruyor.
Fikirtepe’deki Mağduriyetler Hatırlatılıyor
Tapu hisselerinin önceden devredilmesi, temsil heyetlerine geniş yetkiler verilmesi ve üçüncü kişilerin projeye katılabilmesi gibi koşullar, Fikirtepe’de yaşanan dönüşüm sorunlarını yeniden hatırlatıyor.
Bazı projelerin yarım kalması nedeniyle vatandaşların uzun süre konutlarına kavuşamadığı süreç, büyük ölçekli dönüşümlerde finansman ve teslim güvencelerinin önemini ortaya koymuştu.
Çubuklu’da da benzer mağduriyetlerin oluşmaması için tarafların yükümlülüklerinin, mülkiyet güvencelerinin ve projenin tamamlanmasına ilişkin koşulların açık biçimde belirlenmesi gerektiği vurgulanıyor.
Hak Sahiplerinin Güvencesi Ön Planda
Çubuklu B Bölgesi’ndeki dönüşümün temel hedefinin, riskli yapıların ortadan kaldırılması ve vatandaşların güvenli konutlara kavuşması olduğu belirtiliyor.
Özel sektörle yürütülecek olası bir dönüşümde ise tapu devri, satış sınırlamaları, ipotek işlemleri, temsil yetkileri ve teslim koşulları öne çıkıyor. Sözleşme hükümlerinin sonuçları, hak sahiplerinin süreç boyunca karşılaşabileceği ekonomik yükümlülükler ve mülkiyet güvencesi açısından önem taşıyor.